经建咨询创始人张宏伟表示：“随着工行、农行、中行、建行存量首套房贷款利率调整细则正式宣布出台，预计后续降息幅度将进一步加大。”各大银行现有房贷利率将集中在9月份。”
9月7日，四大银行正式宣布将与现有私人住房贷款客户协商调整止赎利率。图片/IC照片
累计批量调整时，还有哪些客户需要单独申请？
新京报记者对比显示，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行均有存量房贷款，在发放原始贷款时，均按首套房贷款利率标准执行。其操作细则中也有类似计算，并将于2023年9月25日起对合同进行批量调整，贷款利率自批量调整后的当日起按新的利率水平执行。此前，利率是按照原合同利率水平计算的。
“目前看来，为了减少工作量，各大银行都会采用批量操作的方式。根据近几年购房城市的房贷利率下限与当前的对比，利率方面，下限会分批调整，特别是首次购房，会直接进行分批调整。”张宏伟说。
那么除了上述贷款人之外，还有哪些贷款人应该独立申请呢？以工行为例，其指出，原贷款发放时执行第二套住房建设贷款利率标准。公告称，符合本市首套房贷款利率标准的存量住房贷款，目前符合本市首套房贷款利率标准，即“度假屋转首套房”的存量住房贷款。或因拖欠贷款而偿还现有抵押贷款而未偿还本金和利息，客户必须主动向银行申请利率调整。经银行审核合格后，贷款利息按上述监管规则进行监管。还有一种情况是，现有的按固定利率或基准利率定价的抵押贷款，必须由客户主动向银行调整利率，首先转换为按照LPR定价的浮动利率。符合中国人民银行公告[2019]30号贷款相关要求，再按上述调整规则调整贷款利率。
即“二套房转首套房”、偿还不良贷款本息、目前实行固定利率或基准利率的现有房贷客户必须独立申请。
“如果由于首套房认定等因素（“认房不贷”政策刚刚发布，“首套房”认定会有变化），部分购房者可能去银行沟通，当场解决现有的房贷问题。”张宏伟解释说。 。
坚持因城施策，“一切都能调整，调整到底”
从实施细节来看，工行、农行、中行、建行的立场虽然略有不同，但都是基于地点和时间两个因素来实施。关于存量住房贷款利率下调实施标准，以建设银行为例，2019年10月7日（含）之前发放的贷款，调整后的利率按照同期LPR利率执行（原借款合同期限）。 2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期间发放的贷款，调整后的利率按照国家首套房贷款利率政策下限，即同期LPR利率（原贷款合同期限）； 2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）期间发放的或已签订合同但未发放的贷款，调整后的利率按照全国首套房贷款利率政策下限执行，即同期（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
建行指出：“上述期间贷款所在城市首套房贷款利率政策下限高于上述调整后计划执行水平的，按调整后的利率执行”。各城市首套房贷款利率政策下限以中国人民银行各省级分行官方网站为准。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示：“四大国有银行的调整思路体现了对规则和历史的尊重。所谓尊重规则，就是尊重规则。”规定：当时当地贷款利率下限，下限体现差异化 住房贷款政策反映的是目前当地楼市的利率管理，必须遵循，因此如果当地下限高于国家下限的，调整为地方下限；贷款利率低于国家下限的，不再监管。”
不仅如此，这次调整还体现了“凡事调整，调整到底”的思路。李玉佳表示：“如果这次有调整空间，就会一次性全部调整，要么调整到当地下限，要么调整到LPR+0。此外，现有首套房贷客户无需申请，将自动调整，减少申请流程、银行审核等流程，立即为人们带来好处。”
行业：现有房贷平均每月降低500元至1000元
相比目前已出台细则的四大国有银行，工商银行、农业银行、中国银行和建设银行的说法略有不同。
以2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期间发放的贷款为例，根据建设银行、农业银行实施细则，未考虑地方政策利率下限。中国银行和中国银行的声明称，“调整后的利率按照国家首套房贷款利率政策下限执行”，而工商银行的相应声明是“最低可调整至国家首套房利率政策下限”。
按照之前中国银行的例子：“目前，房贷利率是在LPR的基础上加点或减点确定的。这次调整不涉及LPR的变化，而是加点或减点的调整。”比如现在的LPR是4.2%，你的贷款再加80点，那么你现在的有效贷款利率就是5%（4.2%+0.8%）。如果您的贷款已经发放，您的房子所在城市的首套房贷利息政策下限是LPR+10点，那么您调整后的现有贷款不得低于LPR+10点，并且您的贷款利息调整后至少为4.3%（4.2%+0.1%）。 ”
李玉佳表示：“现有的按揭贷款中有80%是首套房贷款，其中2016年至2021年发放的贷款利率较高，约为60%。这次平均利率已下调80个基点，相当于现有房贷下调50个基点，每月房贷还款额将减少500元至1000元，有效降低每月还款费用，温和释放住房消费压力。
新京报 记者 徐谦
编辑 杨娟娟 校对 陈迪彦
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