最近消息热传，碧桂园掀起了一场席卷全国的债务危机。据报道，碧桂园的销售额下降了整整8成，相比以往的辉煌，这无疑是个巨大的打击。然而，更令人担忧的是，面对市场低迷，碧桂园的房子却卖不出去。这个问题不仅引发了业界的关注，也对碧桂园未来的发展产生了巨大的不确定性。究竟是什么原因导致了这一局面的出现，让我们一探究竟。

此前，碧桂园有两笔境外美元债的利息未能按时兑付但最后在30天的宽限期内还上了，所以不能算违约。最近，情况发生了变化，碧桂园直接在港交所公告预计将发生境外债务违约。

具体来说，碧桂园先告诉大家有一笔4.7亿港元的债务本金没有按期支付，之后来了个更劲爆的消息，预计之后无法支付所有境外债务。

说的非常明白了，不是还不上单笔境外债务、是全部美元债，不是还不上本金、是连利息也不兑付了。

从发布这份公告起碧桂园算是正式进入债务违约状态，成为了继恒大之后规模、体量最大的暴雷房企。印证了一句网络名言，有卧龙的地方必有凤雏。

接下去的流程我想大家应该都很清楚了，恒大、融创、佳兆业等已经打过模子了。先制定境外债务重组方案，再在美国申请破产保护，最后召开境外债权人表决会。

后两步的顺序可以颠倒，鉴于融创的成功案例，建议老杨（杨国强)和小杨（杨惠妍）不要颠倒，按“说明书”上的来。

碧桂园正式债务违约多少是让人感到意外的，要知道去年这家企业还被视为优质房企获得了大量融资资源。

针对优质民企的“三支箭”措施于去年年底落地，碧桂园、万科、龙湖等企业成为受益者。在碧桂园的官网上可以查到当时的诸多好消息，如“一天获三家银行1500亿元授信支持”、“碧桂园获十家银行超3000亿元综合授信支持”、“碧桂园获监管支持发行15亿“全额担保”中票 ”等。

一时之间让人以为碧桂园不会成为第二个恒大，围绕在其周围的风险已经解除。那段时间碧桂园系上市公司的股票价格也呈现反弹之势，2022年11月母公司股价上涨近200%、最高至3.48港元，碧桂园服务（物业子公司）股价单月上涨190%、最高超过20港元；如今，两家公司的股价分别为0.75港元和7.25港元。

可惜好景不长，进入2023年以后没有太多关于碧桂园的好消息出现，尤其是下半年开始负面新闻频发。

国庆前夕网传碧桂园旗下的设计院博意建筑设计院大规模裁员，要求10月1日前解散分院，所有的员工就地解散离职，其他分院也在相继进行大规模优化。

无论消息是否属实，在我看来对陷入财务困境的企业而言降本增效是自救的重要措施之一，裁员在意料之中，但这事发生在国庆、中秋佳节前夕就不是一个太好的兆头了。

果不其然，长假刚结束不久碧桂园就“扔出一颗王炸”，宣布债务违约。

有人可能要问了，既然碧桂园获得了如此多的资金，为什么会还不出境外美元债，钱都用到哪里去了呢？公告里透露出了答案。

碧桂园披露2022年全年交付了70万套住房，这个数字是另外一家暴雷房企恒大的2倍还要多，截至今年9月交付了42万套。换言之，在最近的21个月里碧桂园一共交付了112万套房。

咱们来算一笔账，假设平均交付一套房需要花费20万元的支出（土地出让金已经支付，不用算），112万套房占用2240亿元资金、一套房平均需要30万元的话总共支出3360亿元。由此可见“保交楼”是非常耗费资金的，几百亿元甚至上千亿元的融资款用不了多久就会用完。体量大是一把双刃剑，行情好的时候能让规模迅速壮大，但资金链稍有不畅压力便排山倒海而来。

另外一方面，碧桂园自身的造血能力越来越弱，没有丝毫恢复的迹象。

2023年1-9月碧桂园碧桂园的权益销售额为1549.8亿元，同比下降44%，相比2021年前9个月下降65%。但看9月的成绩就更加糟糕了，在传统“金九”旺季里只卖出了61.7亿元，同比下降81%，较2021年下降87%。

而在巅峰期的2020年9月碧桂园的权益销售额达到了646.3亿元，是今年9月的10倍以上。

问题已经很明显了，碧桂园在去年年底至今年上半年确实获得了不少资金支持，这一点与恒大不同，后者在2021年已经暴雷，算不得优质房企，基本上没有获得金融机构的信贷支持。

不过，两家企业共同的问题是房子卖不出去。正如前面提到的那样随着国内房地产供需关系发生了根本性变化，加之诸多房企暴雷导致消费者面对民营地产公司开发的产品时信心不足，房企销售额断崖式下跌，回笼资金困难。

借来的钱最终是要还的，只能周转一小段时间，房子卖不出去的问题无法解决是碧桂园境外债务违约的最重要原因。

8月以来楼市利好不断，“认房不认贷”、降低二套房首付比例及贷款利率、调整存量房贷利率、除杭州外的新一线城市几乎全部松绑限购，本以为9月楼市会迎来触底反弹，但从碧桂园的销售额来看并没有出现想象中销量攀升。

碧桂园9月的销售额同比降幅大于1-9月的累计降幅，意味着不仅没能实现边际改善销售情况反而越来越糟。

究其原因与碧桂园持有的绝大部分物业位于三、四线及以下城市有关，这些地区早就放开了限购却依然无人问津，近期的楼市利好与它们无关，要让低线城市的房地产市场恢复活力比登天还难。这种情况下不发生债务违约反倒是一件奇怪的事情了。

好消息是碧桂园选择境外债务重组后可以像融创那样节省现金资源，重组方案无非是发行新债券、债务展期、债转股等形式，都用不着支出资金，省下的钱可以用在“保交楼”上，让买了期房的碧桂园业主在漫长的深夜里看到了一丝微光。

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