近日，关于房地产市场改革的话题再度引起热议。在过去的几年里，我国的住房改革不断取得进展，但也面临着一些问题和挑战。针对这些问题，未来的房改可能将主要通过深化市场化改革、加大政府调控力度、促进住房租赁市场发展等方面进行。在这个过程中，政府、企业和居民将共同努力，推动住房市场更加健康、稳定和可持续发展。

新一轮房改要来了，政策文件已经下发到各个省了，常住人口300万以上的城市会率先探索，算起来这是咱们的第二次房改了。第一次房屋改革是在98年，住房进入了商品化时代福利分房逐渐淡出了从此开始允许私人建房或者私建公租，鼓励外商和房地产企业开发商品住房,这一轮一系列动作推动了中国房地产市场20多年的繁荣。在08年前后,国内就掀起过，关于二次房改的一种呼声,但是最终没有落地,直到今天,二次房改怎么改终于有定论；按照文件的意思,二次房改的核心就是两点。

第一加大保障性住房建设和供给,对标新加坡模式。在新加坡,没有房的80%的人都是居住在政府公租屋里,那不需要背负高额的房贷,只需要支付租金就可以,虽然说属于廉价房,但住的也非常舒服,而且配套完善,一般来说呢,一个新加坡的家庭,可能四年左右,就可以买得起这种公租屋了。那如果咱们能做到新加坡的那个程度,那么一二线城市的一大部分人,都能比较轻松的住上房子。

第二让商品住房回归到商品属性,第一轮房改之后,确立了商品房市场化的原则,但实际上随着房价不断上涨政策也在不断去干预商品房市场,比如说限制土拍价,限制容积率,买房需要和户口社保挂钩等等,这些呢都是非市场化的调控,在房价全面暴涨的时代,这些政策,一定程度上对涨价是有抑制作用的,但是现在,房地产供需形势已经发生重大变化了,再加上保障性住房的供给会加大,那这些政策就显得不合时宜了。

那既然说了,要让商品住房回归到商品属性,那么未来啊,商品房市场的政策干预,就会小很多了,其实这个事情已经有先兆前一阵子,自然资源部建议,取消土地拍卖中的地价限制,同时,建议取消远郊区的容积率1.0限制,这些都是为商品房全面市场化做铺垫,有钱人有住别墅的需求,那开发商就可以拿远郊区地块,来建别墅,满足这些需求,那只要有人买单就行,所以未来中国房地产市场,会出现两极分化的局面,没钱买房的选择保障性住房,各项配套都有。能住而且比较舒服,那有钱的自己去商品房市场买更高档的住房,只要愿意买,就让你买,不限价随便你炒。

站在居民的角度,中低收入人群,基本的住房需求就得到满足了,而高收入人群的改善性需求,也能得到满足,两全其美,那站在政府角度,商品房市场可以自由发展,对地价楼价的限制都会更少,各地还能继续卖地赚收入。这种让保障归保障,让市场归市场的改革方式，应该来说还是比较适合中国目前形势的。

咱们早就过了要靠发展商品房,靠居民加杠杆,去推动经济发展的阶段了,目前我们遇到的经济困难，外在是因为全球的需求下滑，对面卡脖子打击，内在的是因为居民杠杆率已经太高了,收入增速慢,总需求在萎缩,那既然需求萎缩,就要扩大总需求,怎么扩大总需求呢？最快的方法肯定是加杠杆,上半年政策用的就是宽松这种手段,所以才有了央行两次降息,两次降准,每个月M2两位数增长,但是居民杠杆拉不动了,企业呢也不愿意继续上杠杆,所以最后,放出去的钱,很多都在金融系统里空转,当然了这么宽松的情况下,多少还是有点作用的,至少前三季度GDP增速是保住了。

但是今年宽松上杠杆,明年还能继续这么干吗,毕竟债务都是得还的嘛,加杠杆一时爽,去杠杆火葬场。所以，经济要想长期健康发展,不能光靠杠杆,还得想办法减负,只有让居民和企业赚的钱高于他们的负债成本,他们才有能力，有想法去持续消费,居民负债的大头就是房子。所以这一波房改,就是想办法去给居民减负,居民只有减负了,才有动力,有能力去消费,去生育。因此,从这个角度来说二次房改的意义特别深远。

当然了理论很美好,现实呢难免是有阻碍的,比如最明显的一点,就是各个地方政府,是不是真的能落实下去呢,毕竟土地和财政,已经非常紧的捆绑到一起了,地是有限的,拿一部分地去建了保障性住房,那能卖的地可就少了,所以接下来为了保证地方是有能力,有动力去推行的,那央地之间的财税分配,估计也会提上日程,很多的配套政策也都纷纷改革,二轮房改不会是改革的终点,而是新一轮改革的起点,刚好现在到了年底,开各种重要会议的时间点了,哪些改革会被提上日程,政策的重心会往哪里调整,到时候咱们拭目以待。

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