深圳全城热切期待着“日光盘”如同陆家嘴之于上海，是一座城市的地标性建筑，更是引领时尚潮流的象征。无论是成为购物天堂、美食聚集地，还是成为文化艺术中心，都将为这座城市增添一道亮丽的风景。对于深圳人来说，“日光盘”不仅代表着物质生活的提升，更是一种精神符号，承载着人们对城市发展的期待和热爱。期待“日光盘”的到来，让我们一同期待一个更美好的未来。

时值年末，作为龙头，深圳市场对于扭转“预期转弱”，重塑信心，很重要。

在这样一个关键点，有几个高去化的日光盘或者准日光，放个信号弹，让市场支棱起来，很有必要。

况且，深圳确实有能力做到这一点。

现在政策信号有了，就等市场出现一个强烈信号。

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为什么是深圳

首先应该给深圳一朵小红花，毕竟在一线城市中，率先走出了一大步。

为什么要是深圳？

难道是深圳较其他一二线城市容易“卖得好”？

盘子小、需求旺、活性好、跌过头了，这都可以构成答案。

深圳市场容量是其他一线城市的1/4-1/10；1766万常住人口中，户籍人口583万，蕴藏着大量的购房换房需求。

在历次房地产周期中，深圳总是率先走出调整，进而影响其他城市。上一轮牛市就是从深圳开始的，深圳涨得差不多了，才轮到上海、杭州、苏州、南京，然后才是全国开花。

按照郁亮“跌过头”的说法，市场跌回到了17年前，也就是2006年的水平。

2007-2022年深圳楼市成交量

而深圳只有正常年份的三四成水平，已经是“跌太狠了”。

如此超低的运行导致了房价的下跌，但是这种地量运行并非常态。政策放松、信心回升之后，成交量价必然会恢复。

压抑过久了，就会找到突破口。

比如，今年出现了两个日光盘，信义金御半山三期和海德园。

前者有明显价格倒挂，再加上行情协助。

对于后者就有争议了：一种是深圳的购买力还很强劲；一种是连“网红盘”都要花一整天才艰难卖完，深圳大不如以前了。

不过这两种观点都一致认为：如今的深圳楼市，好地段+好价格，仍然能打。

这几个热卖盘，包括北京上海的热卖盘，共同特点都是在热点板块，客户对区域价值预期很高，还有一定的倒挂，于是就好卖了。

所以说，今年深圳楼市卖得很火的盘，买家明显具有“趋利性”。

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为什么是豪宅

在市场普遍遇冷的情况下，无论是新房还是二手房，深圳的豪宅市场却都比普通住宅要受追捧。

去化较好的新房大多是豪宅项目，出手买豪宅类二手房源的高收入群体占比也在上涨。

乐有家研究中心数据显示，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。

总价在1000-1500万元级别的二手房源，成交占比从7.6%涨至如今的10.2%；1500万元以上的二手房源，成交占比在2021年12月时仅4.4%，近期最高峰时达到了7.5%。

这也符合市场的情况，时下最卷的是总价500-600万元的刚需盘，越过了千万级别，情况相对较好。

经济下行，普通人要精打细算过日子，富人们渠道多，获得的资源也多，现在市场不景气，股市一路走低，房价虽然普遍在降，但跟其他大类资产相比，豪宅是相对保值的。

所以，豪宅一直是富人们资产配置中的重要一环。

国际形势也加剧了豪宅资产的追捧。

俄乌战争爆发以来，全球大宗商品价格大涨，引发全球大通胀。

通胀对于普通人的感受，只是物价上涨，对富豪来说，这是钱哗啦啦贬值，选择豪宅，也是一种保住自己资产的方式。

市住建局数据显示，11月一手豪宅共成交375套，环比上升28.4%；成交面积为4.9万平，环比上升22.0%。

其中，1000-2000万价格段成交占比86.7%，上升了3.5%。

所以，跟着热度和趋势走，豪宅的敏感度是最高的。

而此次深圳新政，对改善需求非常友好，入市门槛大幅降低，豪宅市场理应打头阵。

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谁是关键一个

深圳楼市收官战打响，谁会是关键一个？

近期的几个开盘数据，还是蛮好的，气氛组到位。

备受关注的深铁前海时代三期尊府马上要开盘，堪称话题王，又是前海桂湾的核心位置，人气组到位。

1.先看看核心，价格。

具有参考意义的前海时代二期，178m²的户型12月挂牌价16万/m²，较11月有小幅上涨。

11月一套147m²的四房成交价1925万，13万/m²。

所以，即便是早期前海时代三期11万/m²的吹风价，也是合乎清理的。

没想到，价格一出来就放了一个王炸：均价9.9万/m²！最低8.5万/m²，最高11.3万/m²，总价1600-2800万左右。

2.再微观一点横向比较：

前海时代三期193m²的户型按8.5万/m²计算，总价1600多万。隔壁壹湾瑧邸155m²花费1600多万，妈湾万科瑧湾悦170m²需要1900万。

对比之下，优势高下立见。

同样是193m²，60栋28楼的总价1930-1940多万，矮楼层大约1600万左右。

“背刺”前海的深业云海湾183m²最贵一套总价约1930万。

这么一看，前海时代三期的性价比真的很高。

3.关于边厅双面采光

讲真，前海时代三期的户型，还是有话题的。

先刷下存在感。

新天鹅堡、万科瑧山府，以及红树西岸，都有类似的边厅双面采光户型。

为啥前海时代三期也这样搞？

整个地块有点像是纵深大于面宽，所以户型设计有点受限于地块。

传统板楼的优势在于，南北通户型的面宽大于纵深。

前海时代三期这样的设计可以尽量减少前后排之间的楼栋对视、扩大景观面（见上图），私密性感更好。这样，客厅可以有270度的采光面。

对客户来说，就是鱼和熊掌，你要哪个？

况且，在当下，在突破底线的价格面前，神马都是浮云。

“嘴哥”了解到的一个信息是，前海时代三期后期的产品，大概率要卖现楼，价格可能要去到12万+的水平。

所以，在前海，能实现200m²+的终极置业，这样的机会真的不多了。

前海从2021年释放住宅，历经天健和深业一轮输出，到如今作为前海CBD的桂湾片区除了前海时代三期和T201-0125地块以外，再难有新增住宅供应。

12月17日，“嘴哥”去销售现场看到的情形是这样的：

是这样的：

改需已经开始用脚投票了。

这批推出270套，据传，在i深圳登记的已经突破500批。

那么，前海时代三期，能不能成为岁末深圳楼市的“关键一个”？

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