住建部最近宣布“公摊面积全面取消”，这一决定引发了广泛讨论。公摊面积是指在购房过程中，购房者需要分摊的公共区域面积，如走廊、楼梯、电梯等。住建部的这一决定是否具有重要意义仍待讨论。一方面，取消公摊面积可能会降低购房成本，对广大购房者来说是利好消息。另一方面，取消公摊面积也可能会对楼栋维护、公共设施的配套建设等方面带来挑战。因此，我们需要进一步探讨这一决定带来的影响，评估其是否具有重要意义。

公摊面积，是指城镇住宅小区内或商业区域内（包括办公、文体）整栋楼的不同产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、公用的地下停车场等，为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

我国2001年施行的《商品房销售管理办法》规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

公用建筑面积一般由以下两部分组成:

（一）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

（二）套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公摊建筑面积分摊原则:

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

公摊面积计算：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

第1步:计算分摊系数。分摊系数=需要分摊的公用面积之和/总建筑面积之和=(总建筑面积之和-各套内建筑面积之和)/总建筑面积之和。第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套建筑面积。

通过以上分析，可以看出：公摊面积实际上是与产权人（居住、使用人）相关、但不直接占有使用并与其他业主居住权利相关的非住宅（商房）的面积部分。

依照现行规定，人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层，不得计入公摊面积。

公摊建筑面积分摊原则为:产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例计算分摊。

由于公摊面积涉及到交易的税费、物业收费、三北地区的冬季取暖收费等人们的基本权益，所以，要求取消公摊面积的呼声从来就没有断过。

套内面积的大小以及对购买人的权利影响取决于公共面积设计的大小。如果电梯和走廊、过道等空间设计得较宽大，公摊系数也就越大，住户的套内面积也就越小。现实中，有的城镇住宅或商业房产的公摊系数达到30%以上，对居住者来讲，影响确实很大。生活中有很多这种现象，花了不少钱买了一户大房子，入住后发现居住面积并不宽裕，其实，这就是公摊面积太大造成的。

为此，住建部公开回应：“公摊面积全面取消！”这16个字，既表达了政府的决心和立场，又让人们对这一政策的如何实施产生了很多期待和猜测。公摊面积长期以来一直是购房者们关注的焦点，也是很多购房者被坑的一个节点。致使许多人认为公摊面积的相关规定增加了自己的购房成本，用购房者的钱承担了公共利益，而购房者却没有享受到这部分出资的相应权益。因此，住建部的回应，让很多人欣喜不已。

其实，住建部的回应并不是具体的政策，因为取消公摊面积需要有配套的实施细则和操作方法。另外，购房的业主即使在取消公摊面积之后，也不会有什么利益。也就是说，取消公摊面积的实际意义并不大，试析如下：

一、原来的公摊面积与业主的公共设施有关，任何人购买的楼房住宅，都不可能只有套内面积而独立存在。

公摊面积即使不分摊给购房的业主，它也是客观存在的，并由一栋楼的业主共同使用。所以，取消公摊面积时，必须要设计一个由全体业主共同承担义务的配套方案，这个全体业主共同承担权利义务的配套方案的设计需要合理、公平又便于实施执行。业主的个人持有的不动产权证上可以取消公摊面积，只登记套内面积，但一栋楼既然客观存在着全体业主共同使用的公摊面积部分，业主们应如何分摊权利和义务，不是一两句政府的承诺就可以解决的。

二、原来的公摊面积的建造成本是由购买房产的业主按面积分摊的，取消公摊面积后，这部分建造成本也是由业主通过提高购买价格隐性承担的。

过去有公摊面积的规定，购房人与开发商签订商品房买卖合同时，必须将公摊面积明确在售房合同中，由购买人按照分摊系数支付价款，属于直接承担，也就是明明白白的分担。在实行公摊面积的前提下，购买人购买商品房时，公摊面积就属于购买人必须要承担的支付义务。

取消公摊面积后，开发商承担公摊面积这部分房产的建造成本，因为开发商不会做赔本生意，他必然会把公摊面积的建造成本平均到出售的商品房单价中。这样一来，购房者的合同上没有了公摊面积，但公摊面积的那部分建造成本，将通过开发商提高销售单价方式由购房人隐性承担了。一旦出现这种情况，购房人并没有减少购房成本。开发商也不会因取消公摊面积而亏本。

有一个朝三暮四的成语故事，有人养了一群猴子，有一天，主人对自己养的猴群说：“因为遭遇饥荒，要减少你们的食粮供应。从明天起，早餐给三粒玉米，晚餐给四粒玉米。”

猴子大噪，表示反对。主人又说：“既然你们不高兴，那么就改一下，早餐给你们四粒玉米，晚餐给你们三粒玉米。”

猴子听后大喜。

这个故事的内涵是很清楚的，因为猴子虽然聪明，毕竟不具有人类的思维，所以，主人可以利用早晨和晚上的时间转换偷换概念，欺骗猴子不要反对自己的决定。

如果取消了公摊面积，开发商把售房单价提高了，对购房者的效应，就像朝三暮四成语故事中那些自以为是的猴子一样被表面的数字游戏而耍了。

假如，某人原来购买一套建筑面积100平方米的住宅，公摊面积20平方米。每平方米售价5000元，购买房产支出价款为50万元。

取消公摊面积后，购房人仍然买一套套内面积80平方米的房产，每平方米单价6250元，购房人买到手的房产还是50万元。购房人实际上并没有减少支出，心理上对房价上涨如此之高却极为不满。然而，房价和房屋面积并没有发生变化，只是公摊面积由原来的公开承担变成了隐性承担。

有人认为：取消公摊面积后，物业收费和冬季取暖收费就会减少。其实不然，无论是物业的收费标准，还是三北地区取暖费的收费标准，都涉及到一个成本和利润的计算公式。

如，某小区所有房产原建筑总面积50万平方米，物业管理成本每月需要45万元，利润5万元。小区的物业收费标准为每平方米1元钱。

取消公摊面积后，小区的套内面积为40万平方米，如果仍然按每平方米1元钱收取，物业公司就会因为亏损而倒闭。于是，物业公司把物业费提高到每平方米套内面积交费1.25元。业主在取消公摊面积的政策下，并没有减少物业费的支出。

我国三北地区冬季要对住宅及办公、商业、文体房产供暖，原来的供暖价格是按建筑面积计算和收取的。冬季供暖有一个基础常识，不管是套内面积还是公摊面积，都消耗供暖的热量。热能的消耗是从高温部位向低温部位传导，只要一栋楼内有正常住户供暖，旁边的住户即使不供暖，也会从相邻房间的连接墙体接受供暖的热能。这也是一栋楼内有人冬季报停了供热，相邻住户的供暖房间里的温度立刻就会明显下降的原因。所以，供暖公司在取消了公摊面积后，就会把供暖费的收费标准立刻提高到利润线以上。因为，在市场经济条件下，任何一个企业都不会做亏本的买卖。

有人写文章称：公摊面积的取消将为广大购房者带来更多的实惠和福利；公摊面积的取消意味着购房者只需支付自身使用面积的费用，将有效降低购买房产的成本；公摊面积的取消可以为购房者们按照自己的实际需求选择更适合自己的房屋，提高了购房者的选择权和自主权；公摊面积的取消还能激发房产市场的活力和竞争，等等。其实，这种说法是伪命题，都是空头支票，不客气地评价，只是一种语言和数字游戏，对购人没有实际意义。

取消公摊面积后，有一个积极作用将是明显的。即开发商们今后在设计房屋时，将会重点考虑购房者的实际需求，不会再建设那种好看而不实用、布局不合理、公共部位空间过大的房产，迫使开发商们更加注重产品的品质和用户体验，以吸引更多购房者的关注。这将促进房产市场的发展，提高整体的房产品质和购房者的满意度。

所以，公摊面积的取消将明显导致房产价格的上涨，物业收费、供暖收费价格也会同步上涨，其上涨的幅度比购买者的心理预期大得多。实行公摊面积后，原来的购房者已经公摊的房产登记面积如何缩减，是否有补偿等问题，需要有配套的政策，否则，将会产生许多新的社会矛盾。

基于以上分析，笔者不能不泼冷水：取消公摊面积虽然有利于购房者，但期望值不会太高，实际意义并不大。

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