在当今数字化娱乐时代，日光盘似乎已成为过去时代的遗留物。然而，尽管如此，仍有许多人对这种传统媒介有着特殊情感和偏好。购置日光盘在网上购物平台上或者实体商店里，不仅可以获得珍贵的音乐和电影资源，还能体验传统的收藏和享受方式。然而，即使对于那些对日光盘充满热情的人来说，现实却可能是残酷的。根据最新研究，买房5年来可能会亏损630万，这个数字让人不禁感叹购置日光盘这一乐观的举动是否与现实相符。

光明深业颐瑞府，推出444套住宅，认筹1220批，认筹比例达到了275%。作为今年光明认筹率最高新房，不负众望日光。

颐瑞府可以说是带动了光明新房的内卷，科学公园板块，毛坯限价4.53万，送简装，加之105㎡的四房，把性价比拉到极致。

南山深铁阅山境，推出23套现房住宅，认筹62批，触发积分，入围积分49.9。

作为现楼住宅，可避免期房交楼可能产生的问题，且8.3万/㎡的价格，800万起买西丽三房，哪怕存在“呼啸山庄”美号，也有一定的受众群。

01.

新房成交数据分析

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深圳第四次土拍公布7块宅地，整体乏善可陈，重点关注龙华北站地块以及光明凤凰城地块。

回顾22年土拍，传统核心区，南山福田供应宅地少之又少，在分化愈演愈烈下，尤其考究选盘能力。

02.

二手房成交数据分析

截至10月28日，二手房住宅网签量仅仅1629套。本月还剩最后一个工作日，网签量大概和上个月不相上下。

今年的“金九银十”再不似之前火热了，二手房量价持续走低，很多小区尽管降价到位也很难出货。

【刚需市场】

刚需二手交易本周暂无明显波动，一手新盘开发商的持续内卷对二手房价的影响还是很大。

上半年，只要近指导价房源很快就能被市场消化；但是近来发现不少在售房源已经远低于指导价，去化周期却不减反增。

近期想买房的刚需们，切勿盲目跟随热度打新，建议先咨询了解真正的“倒挂”。有时候即买即住的二手房，未必不比当下新房香。

【改善市场】

二手房的持续下滑也导致了很多改善买家不敢下手，怕即买即亏。去年最火的华润城，最近的成交价和挂盘价也是一跌再跌。

最近华润城成交的一套89平的三房，仅1300万，与21年最高的成交价1880万相比，降价了30%。还有华润城二期80平的两房户型，直接接近指导价卖。

【豪宅市场】

罗湖的豪宅中海天钻，成交了一套建筑面积180.2㎡的法拍房，持有5年亏损了630万，如果加上持有成本以及时间沉没成本，亏得更多。

原业主2017年末以约2078万元买入，如今5年过去，以约1448万元被法拍成交。

此时业主都已心如刀割，因为当时与中海天钻2015年底同期入市开盘的华润深圳湾悦府，当时售价在13.8万/㎡左右。

如今7年过去，一边是华润深圳湾悦府一期单价已经去到25万左右，打出了涨幅接近翻倍的高收益结局；而几近同期开盘的中海天钻，成了深圳买房7年不赚反亏的典型案例。

房住不炒虽然是大背景，在买房时也一定要多注意房子的地段，考虑以后是否有升值空间为以后的卖房做铺垫。

03.

菲菲楼市观点

从本周的成交情况看，市场两极分化依然显著。一方面是急售降价的业主，而另一面是持续观望的购房者。

出现上述现状，菲菲楼市认为有以下几个原因：

第一、购房主力军变了。

最近几年，随着90后逐渐成长，楼市购房主力军，已经由80后，转移到90后，目前通过菲菲楼市咨询购房的90后占比65%，这无疑利好性价比高的新盘。

第二、买涨不买跌的心理因素。

受各种因素影响，当下楼市处于下行阶段，成交量，房价均在下降。从各种分析来看，短期没有上涨的可能性。所以对于投资客现在买房，相当于资产亏损。这种心理，导致很多人不愿意此时买房。

第三、房子库存量大，一二手都属于供过于求。

截至10月28日，深圳新房住宅可售套数为37099套，为近几年历史新高（2017年中最高峰在3万套左右）。

新房住宅成交周期达到13.78个月，相比年初而言，去化周期翻倍。

而二手房挂盘量，截至9月也达到了38700万套，去化周期超过19个月，创下近几年历史记录。

在此，菲菲楼市建议，购房者还是要着眼于周期性选盘。

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